안녕하세요:) 현직 은행원이 알려주는 대출 꿀팁 전도사 차알남입니다. 오늘은 대출 용어라고 하면 빠질 수 없는 세가지에 대해 말씀드리려고 해요. 한번쯤은 들어보셨을 LTV, DSR, DTI 세가지 단어 인데요. 대출 심사시 신용등급 만큼이나 중요한 이것들은 과연 무엇인지 낱낱히 파헤쳐드리겠습니다!
LTV, DSR, DTI 대출 용어 알아보기
부동산 관련 정책이나, 청약 규제 완화등의 기사등이 나올때면 수식어 처럼 따라 붙는 용어들이 있는데요. 바로 LTV, DSR, DTI 입니다. 대출을 고려할 때 반드시 참고해야하는 지표와도 같은 것들인데요. 바로 “주택 담보 대출”을 받을 때 은행에서 가장 중요하게 심사하는 것들 이에요.
청약 규제 완화와 더불어, 속히 MZ세대라고 불리는 2030 세대의 영끌 투자가 몰리며 특히 결혼을 앞두고 있는 청년층이라면 반드시 알아야 하기에 지금부터 제가 차근차근 알려드리도록 할게요!
주택 구매 시 빠질 수 없는 “주담대, 주택담보대출”
아파트와 같은 주택을 전액 현금으로 구매하는 사람은 정말 드문 만큼, 보통은 주택을 구매하시려고 하면 은행에 방문해서 저와 같은 은행원과 창구에서 상담을 하시게 될텐데요. 주담대라고 불리는 주택을 담보로 하는 대출을 통해 주택 구매에 필요한 금액을 은행으로 부터 빌려 금액을 충당하는 케이스가 대부분입니다.
하지만! 은행에서는 대출을 신청한다고 해서 모두에게나 대출을 해주는 것은 아니랍니다. 반드시 기준에 부합해야만 실행이 가능한 것이 바로 “주택담보대출” 입니다.
그리고 그 기준은 바로 “주택의 금액대” 그리고 대출 실행자의 “상환 능력” 입니다. 이 두가지를 고려하여 주택 담보 대출의 대출 금액을 은행에서 정해줍니다.
대출 상환 능력 판단 기준
은행에서 제시하는 대출 금액의 제한 기준에는 크게 세 가지가 있습니다. 그리고 대출 시에는 이 세가지에서 한가지라도 벗어난다고 하면 대출이 부결될 가능성이 크기 때문에 대출 실행 전 기준에 벗어나지는 않는지 반드시 크로스 체크해주셔야 해요!
LTV (주택 담보 인정 비율)
LTV란 주택의 담보 가치 대비 대출이 가능한 금액의 비율을 뜻합니다. 쉽게 말씀드리면 한 아파트의 시세 대비 몇 %까지 대출이 가능한지를 쉽게 확인하는 지표입니다. 여기서 아파트의 시세란 감정가액, 국세청이 제공하는 기준시가 혹은 KB 부동산 시세 등 공공기관의 공신력이 존재하는 평가 자료를 바탕으로 합니다.
» 위의 KB 부동산 시세 링크에 접속하시면 구입을 염두해두시는 주택의 표준 시가 조회가 손 쉽게 가능합니다!
DSR (총체적 상환능력 비율)
DSR이란 개개인 마다 다르기 때문에 정해진 비율이 존재하지는 않지만, 금융사에서 평균 DSR 수준을 관리하기 위해 적극적으로 고려하는 부분입니다. 연간 소득을 연간 대출 상환액으로 나눈 후 100을 곱한 %을 기준으로 합니다.
DSR : 연간 소득 / 연간 대출 상환액 (%)
2022년 집 값 상승으로 인한 규제의 대부분은 DSR 규제로 이루어졌다는 사실!
DTI (총부재 상환비율)
DTI란 대출 이용자의 연 소득 대비 대출 상환액을 뜻하는 자료로써, 이자 상환액만 반영하는 기타 대출과는 달리! 최대 40년까지 원금+이자 상환액을 갚아나가는 주택담보대출의 특성상 가장 걸림돌이 되는 것이 바로 DTI 입니다.
DTI : 연간 소득 / 연간 대출 상환액 (%)
수도권이 아닌 지방인 경우 DTI 제한이 없는 지역도 존재하긴 하지만 수도권일 경우 거의 대부분이 DTI 제한에 걸려있다고 보시면 됩니다.
나에게 적용되는 대출 제한은 뭐지?
- 투기 지역, 과열 지구, 조정 지역 대상인지 확인할 것
- 주택 보유 여부에 따라 달리 적용 되는 LTV와 DTI 체크
주택담보 대출 실행 전, 본인이 주거를 희망하는 지역이 투기 과열 지구인지, 투기 지역인지를 확인 한 뒤 LTV, DSR, DTI 중 어떤 제약이 있는지를 확인해보셔야 합니다. 같은 브랜드의, 비슷한 금액의 APT 일지라도 지역에 따라 적용 대상이 천차만별이기 때문이죠.
또한 자신이 유 주택자인지, 다주택자인지에 따른 주택보유 여부에도 따라 적용되는 LTV와 DTI가 달라지기 때문에 반드시 확인해보셔야 합니다^^