내 집 마련의 꿈, 주택을 구매하기 위해 주담대(주택담보대출)을 고려하고 계시다면 반드시 알고있어야 하는 핵심 키워드가 있습니다. 바로 LTV, DSR, DTI 세가지 입니다. 무슨 뜻인지도 잘 모르겠는데 대출 받을 때 제한 사항이 있다고 하니 머리가 아파오셨다면 이 글을 정독해보세요:) 현직 은행원이 쉽게 알려드리고, 간단하게 LTV 계산기 및 DTI DSR 계산 방법까지 소개해드릴게요.
1. LTV 계산기 및 DTI DSR 개념 총 정리
이전 LTV DSR DTI 관련 글을 통해 간단하게 설명해드린 적이 있는데요. 오늘은 조금 더 낱낱히 파헤쳐 보겠습니다. 주택을 구매할 때 수억을 호가하는 금액을 현금으로 일시납 하는 분들은 거의 없을 것이라 생각합니다. 무엇보다! 이 글을 읽는 여러분들이라면 대출을 염두해두고 있기 때문이죠. 저희 은행이라는 집단에서는 개인에게 돈을 대출해줄 때 ‘과연 이 사람이 돈을 빌려줬을 때, 상환 능력이 있는가?’ 를 고려합니다.
LTV, DTI, DSR은 바로 이 상환 능력의 기준을 정할 때 필요한 개념입니다.
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LTV : Loan To Value Ratio (대출, 가치, 비율)
주택 담보 인정비율을 일컫는 단어로, 주택을 담보로 대출을 실행하기 전 인정되는 자산의 비율 가치인데 즉, 주택 금액 대비 얼마를 빌릴 수 있는지를 뜻함
가령 예시를 들자면, 구매하고자 하는 주택의 금액이 5억이라고 가정해봅시다. LTV 비율은 70%라고 가정한다고 하면
5억 X 70% = 3억 5천만원
즉, 5억원의 70%인 3억 5천만원까지 대출이 가능하다는 뜻입니다.
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DTI : Debt to Income (빛, 소득)
DTI란 총 부채 상환 비율을 뜻하는 개념입니다. 즉 소득 대비 대출의 비율을 말하는데요. 연 소득이 얼마로 측정되는지에 따라 내가 빌릴 수 있는 금액이 정해집니다.
만약 자신의 연봉이 4,000만원이라고 가정한다면, 연간 대출 상환 금액이 일정 금액을 넘는 것을 방지하기 위한 제도입니다. 연봉은 4천만원인데 연간 상환 금액이 3천만원 이상이라면 은행에서는 이 사람이 과연 잘 갚을 수 있을까? 를 의심하겠죠?
DTI는 소득의 몇 퍼센트를 원리금 상환(원금과 이자를 합한 금액)에 사용하는지를 따지는 개념입니다.
DTI 계산 방법은 주담대 원리금 상환액 및 기타 대출의 잔액을 더한 총 부채를 연간 총 소득으로 나누면 됩니다.
가령 예를 들면, 내 연소득이 4,000만원 이고, DTI가 40%라고 하면 4,000만원 X 40% = 1,600만원 입니다.
이 말은 원금과 이자를 합하여 연간 1,600만원을 원리금 상환에 쓸 수 있다는 말로 이것을 기준으로 대출의 가능여부를 판단합니다.
그렇다면 여기서 의문점이 하나 생기기 마련인데요.
“연간 1,600만원을 꼴랑 대출 받아 어떻게 내 집 마련을 할 수 있지?”
단순한 질문일 수 있겠지만, 더 단순하게는 주택 마련을 1년으로 보지는 않겠죠. 일반적으로 최소 30년 이상 장기 상환을 목표로 대출을 실행합니다. 그렇다면 연간 1,600만원 X 30년 = 4억 8천만원을 빌릴 수 있겠죠?
따라서 DTI는 두가지만 보시면 됩니다.
- DTI의 비율이 얼만큼 인지? (높을수록 대출 가능 금액이 높아짐)
- 상환 기간이 얼만큼 인지? (기간이 길 수록 대출 가능 금액이 높아짐
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DSR (Debt Service Ratio) 총 부채 상환 비율
DSR은 주담대를 받고자 하는 사람 앞으로 부채가 얼마나 있는지 확인 후 은행에서 대출 한도를 정해주는 것입니다. DTI와 개념이 엇비슷하지만 대부분의 대출 규제는 DSR로 이루어지는데요.
DSR이 왜 더 까다롭냐면, 주담대 상환 원리금(원금+이자)를 포함한 기타 대출의 이자 상환액 까지 포함하여 보기 때문입니다. 따라서 대출자가 가지고 있는 모든 대출 및 모든 금융기관의 원리금의 합을 연 소득으로 나누게 됩니다.
DSR = 연감 원리금 상환액(총 부채) / 연간 총 소득
총 부채 = 주담대 원리금 + 타 대출 원리금 (자동차 대출, 학자금 대출, 신용대출, 마이너스 통장 기타등등)
주택담보대출 실행 시 주택의 가격 책정은 어떻게?
은행에선 LTV에 따른 대출 가능 금액을 판단하는데요, 주택을 기준으로 % 비율을 계산하기 때문에 즉 주택의 가치가 얼마이느냐에 따라 대출 가능 금액이 차이가 날 것이에요.
그런데 이 주택의 가치는 누가 어떻게 얼마로 정하고 있을까요?
부동산의 시세는 검증된 기관을 통한 자료를 참고하고 있는데요. 가령 예를 들면 몇년 전 청약에 당첨되어 분양가가 5억인 아파트라고 할 지라도, 검증 기관에서 책정하고 있는 APT의 현재 가격이 4억이라면 4억의 LTV(%)로 계산이 됩니다.
주로 APT의 경우 KB 국민은행이 주관하고 있는 KB 시세를 기준으로 평가하며, 아직 시세가 정해지지 않은 신규 아파트의 경우 분양가와 확장비를 더한 기준으로 평가하고 있답니다.