안녕하세요, 현직 은행원이 알려주는 전세대출의 모든 것 차알남입니다. 지난 시간 전세대출 절차에 대해 간략하게 말씀드려봤는데요. 오늘은 전세대출 전입신고 그리고 더 나아가 확정일자를 꼭 받아야 하는 이유 3가지에 대해 말씀드려보고자 합니다. 작년 전세대출 사기로 인한 피해가 컸던 이유는 보증보험을 가입하지 않았던 것도 있지만 바로 전입신고와 확정일자를 받아놓지 않아 대항력을 잃어버렸기 때문이기도 하다는 사실 알고 계셨나요? 오늘 샅샅히 살펴보도록 하겠습니다.
전세대출 전입신고 및 확정일자 뜻
이사를 준비하게 되면 꼭 한번씩 듣게되는 말들이죠? 전입신고와 확정일자 입니다. 특히 은행에서 대출을 준비하고 계시다면 은행원들이 꼭 “확정일자 꼭 받아오셔야해요” 라는 말을 건네기도합니다. 그렇다면 이것들은 다 뭐길래 이렇게 중요하다고 하는걸까요? 그 뜻과 효력 그리고 주의사항까지 살펴보도록 하겠습니다.
전입신고 확정일자 효력과 대항력
전입신고를 진행하는 가장 큰 이유는 바로 그 집에 대한 대향력을 갖추기 위함 입니다. 대항력을 갖춘다는 말은 즉, 첫번째로 주택을 계약 기간동안 사용할 권리이자 두번째로 내 전세 보증금을 계약기간 만료 후 돌려받을 권리를 뜻합니다.
그렇다면 이 대항력은 어떻게 갖추느냐?
바로 이 대항력을 갖추는 가장 원천적인 방법이 전입신고를 하는 것 입니다. 쉽게 말해 내가 이 집으로 이사를 왔다라는 것을 정부에 등록하는 것이라고 생각하시면 됩니다. 그 다음으르는 실제로 집에서 거주하며 점유권을 행사하는 것입니다. 점유권은 그 집에서 머물며 사용한 전기세, 수도세, 가스비 등을 납부한 내역이 증명해줄 수 있습니다.
대항력 효력 발생 시점
대항력은 전입신고 직후가 아닌, 그 다음날 00시부터 갖춰지게 되는데요. 2023년에 있었던 전세사기의 대부분은 바로 이 계약 직후~그 다음날 00시가 되기까지의 틈을 타 계약했던 집 주인이 아닌 생판 모르는 다른 사람에게 명의가 넘어가면서 대항력을 갖추기도 전 선순위 채권자가 바뀌는 법의 허점을 노린 것입니다.
이렇게 전입신고와 점유를 갖추게 되면 생기는것이 바로 대항력인데요. 전세사기특별법이 시행되며 이제 앞선 일과 같은 안좋은 일은 많이 줄겠지만, 어찌됐든 간에 전입신고를 하지 않으면 향후 사기가 아닌, 집주인의 사정으로 인한 경매로 인해 집이 넘어가게 되더라도 법적으로 내 소중한 보증금을 지켜낼 수 없게 됩니다.
그렇기 때문에 반드시 꼭 꼭 전입신고는 임대차 계약을 새로 하시는 분들이라면 적극적으로 해주셔야 합니다.
전세대출 확정일자 효력 우선변제권
임대차 계약 > 동사무소 확정일자 > 이사 > 전임신고의 순으로 생각하시면 되는데요. 여기서 말하는 확정일자는 과연 무엇일까요? 확정일자란 임대차 계약 이후 정부에 내가 이 집에 언제 이사갈 예정이다 라고 미리 신고해주는 절차입니다. 그럼 왜 신고를 해야되느냐? 이유는 우선 변제권을 갖추기 위함이에요.
우선변제권이란?
집이 피치 못하게 경매에 넘어가게 됐을 때 그 집에 대한 매각대금으로 법원이 채권자들에게 채무를 변제해줄 때 그 순위의 기준점이 되는 권리.
즉 돈을 받는 순서를 말하는 것입니다.
우선 순위에 따라 차등하여 돈을 지급하기 때문에 내 전세 보증금을 지켜내려면 우선적으로 행사를 해야겠죠?
우선 변제권 갖추는 방법은?
우선 변제권을 갖추는 방법 첫번째가 바로 “확정일자”를 받는 것 입니다. 즉 대항력을 갖춰줘야 우선변제권을 행사할 수 있게 되는데요. 발동 조건이 “대항력이 발생한 때 직후”이기 때문에 전입신고와는 다소 차이가 있습니다.
쉽게 말하자면 우선변제권은 대항력이 발생한 때 부터 발생한다고 말씀드렸었죠?
대항력은 전입신고를 한 다음날 00시부터 그 효력이 발동됩니다. 이렇다 보니 임차인이 집주인에게 잔금을 치르고 입주를 해도 다음날인 00시 사이에 누군가가 그 집에 대해 선순위 근저당이나 채권을 설정하게 되면 우선변제권과 대항력을 행사할 수 없게 되는 것이죠. 바로 이 하루 사이에 집이 경매로 넘어가게 되면 우선변제권이 없는 임차인은 보증금을 지켜낼 수 없게 되는 것입니다!
실제로도 아주 많은 사례가 있으니 각별히 주의가 필요해요.
내 집 보증금 안전하게 지켜내는 방법
그렇다면 사기를 치려고 맘 먹은 사기꾼들에게 내 전세 보증금 안전하게 지켜낼 방법은 뭘까요?
- 안심전세 매물 계약하기. HUG, HF등 안심전세가 가능한 매물을 찾아 계약하는 방법입니다. 물론 작년 전세대출 사기 대란으로 인해 나라에서 운영하는 전세보증보험의 배상책임 보험이 100% > 90%로 줄어들었습니다. 이는 피해액이 어마어마하기 때문에 불가피한 일인데요.따라서 2024년 04월 기준 현재 체결되는 계약에 대해서는 90%까지 보증을 해줍니다. 쉽게 말하자면 전세사기를 당하더라도 전세 보증금의 90%까지는 나라에서 보증을 해주고 있어요. (물론 보증보험료는 본인이 별도로 납입)
- 임대차 계약 시 특약 사항 넣어두기. 임대차 계약을 진행할 때 특약사항으로 대항력을 갖추기 전까지 혹시 모를 일을 방지하는 것입니다. 가령 예시를 들자면
“임대인은 잔금 지급 후 익일까지 근저당권 등의 권리의 변동을 일으키지 못하며, 이를 어길 시에는 계약 자체를 무효로 하고 임대인은 손해배상금으로 계약금의 배액을 임차인에게 지급한다” 이런 식으로 특약사항을 첨부 해놓으시면 최악의 사태는 막을 수 있습니다.” - 전입신고와 확정일자 꼭꼭 받아놓기! 위에서 대항력을 갖추어야 한다고 말씀 드렸었죠? 요즘은 온라인으로도 전입신고가 가능해졌습니다! 확정일자의 경우 이사날이 정해지는데로 받아주시면 되지만 전입신고의 경우 실제로 이사를 해야만 가능하기 때문에 이삿날 정신 없으신 분들은 아래와 같이 정부24 홈페이지에서 손 쉽게 온라인 전입신고가 가능합니다.
