안녕하세요, 현직 은행원이자 블로거인 차알남 입니다. 월세 내기는 너무 아깝고 또 비싸기 때문에 정말 많은 분들이 전세를 염두 해두고 계시는데요. 오늘은 2024년 기준 전세대출 방법 및 절차에 대해 간략하게 소개해드릴까 합니다. 요즘과 같은 고금리 시대에 다소 부담스러울 순 있는 전세대출 이지만 그럼에도 불구하고 월세 액보다 저렴한 경우가 많기 때문에 오늘 제가 이 글 하나에 총 정리해보는 시간을 갖도록 하겠습니다!
전세대출 방법 및 절차 소개
2023년 정말 대한민국이 발칵 뒤집힌 사건이 있었죠? 이 사건으로 인해 전세사기특별법이 생길 만큼 많은 이슈가 되었는데요. 전세 사기가 판을 치고, 금리가 치솟아 확실히 전세대출 업무가 많이 줄어든 것이 사실입니다. 하지만 고정 금리 전세대출도 출시되고 기준 금리가 처음으로 인상 폭이 꺾이며 다시 안정화를 되찾아가는 모습입니다.
그리고 이 포스팅을 보고 계신 여러분이라면 그런 점을 염두 해두고 전세대출을 알아보고 계시리라 판단하고 제가 간단하게 절차와 방법에 대해 소개 해드리려구요.
전세자금대출 종류
전세대출은 크게 두가지로 나뉘어요. 기금재원 대출과 은행 대출 이렇게 두가지로 나눌 수 있습니다. 본론에 들어가기 전에 간단명료하게 정리하자면 기금재원 대출은 저금리인 장점이 있는 반면 조건과 과정이 까다롭고 은행대출의 경우 기금재원 대출보단 고금리이나 조건이나 과정이 비교적 단순한 편입니다.
기금 재원 대출 (주택도시기금)
기금 재원 대출이란 정부 자금으로 운영하는 기관에서 대출을 받는 전세 유형인데요. 한번 쯤은 들어보셨을 디딤돌, 버팀목, 중소기업청년대출 등이 이런 기금 재원 대출의 유형에 속합니다. 주택도시기금 (기금e든든)이라는 사이트에서 유형과 조건에 대해 자세하게 설명하고 있으니 살펴보시기 바랍니다.
은행 재원 대출 (1,2금융)
은행 재원 대출은 말 그대로 은행에서 전세 자금 대출을 실행하는 것을 뜻합니다. 즉 자금의 출처가 은행의 금고이고 대출 상품 또한 나이와 직업 및 소득에 따라 다양하게 존재해요. 전세자금대출은 주택을 구매하는 주택담보대출(주담대)와는 다르게 소득이 적더라도 은행에서 목적물(이사할 집)을 주로 보기 때문에 집에 부채가 있거나 건축물 상의 문제가 있지 않다면 소득 대비 대출 가능 금액이 높은편입니다.
전세자금대출 절차
가장 먼저 확인해야 할 부분은 이사하고자 하는 집의 전세금입니다. 그 다음으로 체크 해야할 부분은 바로 본인의 유동자산(현금)이겠죠?
1. 예산 책정 및 목적물 물색
시중은행에는 다양한 상품의 전세대출이 있지만 소득 요건 혹은 나이에 따라 대출 가능 비율이 70~100% 사이로 다양하게 존재하는데요. 그렇기 때문에 자신이 받고자 하는 전세대출의 유형에 따라 한도가 달라지기 때문에 대출 금액 이외의 차액을 준비해주셔야해요.
일반적으로 80% 대출을 가장 많이 받으실텐데요. 90~100% 대출 상품의 경우 은행과 HUG,HF등의 기금과 협업 하는 00은행 버팀목,중기청,디딤돌 이런 유형의 대출 상품입니다. 이런 경우 앞서 말씀 드렸듯이 조건이 까다로운 편이에요.
그렇기 때문에 체크하셔야 할 부분을 정리하자면,
- 본인의 소득
- 본인의 신용점수
- 건축물 용적 및 상태
이렇게 세가지에 크게 문제가 없다면 대출을 받는데 크게 어려움이 있지는 않은 편입니다.
문제가 없다는 가정하에 이사갈 집을 부동산이나 중개 어플을 통해 봐두셨을 겁니다. 그렇다면 은행에 가서 바로 상담하는 것을 추천드려요. 인터넷에 떠도는 정보들은 개개인의 신용상태나 급여 등이 천차만별이기 때문에 남들은 되더라도 본인은 안될 수 있거든요. 대출계 업무를 보고 있으면 “누구는 이렇게 했다는데 전 왜 안돼요?” 라는 질문이 정말 많습니다. 무턱대고 집 부터 계약하고 오시면 아주 곤란한 상황이 생길 수 있기 때문에 계약에 앞서 반드시 사전 상담을 하시는 것을 권해드립니다.
2. 은행 사전 상담
은행에 방문하시기 전 사전 상담을 위해 필요한 서류가 있는데요. 서류를 미리 구비해가지 않으시면 고객의 상황이 어떤지 은행원은 알 방법이 없기 때문에 아무 말씀도 해드릴 수 없답니다.
방문 전 필수 준비물
- 본인 신분증
- 재직 증명서
- 전년도 원천징수영수증
- 목적물 대상 등기부 등본
- 목적물 대상 건축물 대장
이정도면 구비해주시면 대출의 가능 여부를 대략적으로 파악할 수 있습니다. 상담을 받으신 후 대출 가능 금액과 여부를 확인하시고 나서 집 계약을 하셔야 혹시 모를 피해를 막을 수 있겠죠?
전세자금대출 계약서 작성 시 주의사항
전세대출 계약서를 작성하기 전, 공인중개사에게 반드시 요구해야할 부분이 있는데요, 바로 특약사항 입니다. 은행원으로써 대출이 부결나는 경우가 종종 있는데요. 다양한 이유가 있지만 어쨋거나 임차인으로써 마땅히 적어 넣어두면 도움이 될 주의사항 안내해드릴게요.
꼭 알아야 하는 주의사항은 무엇일까?
특약사항은 말 그대로 계약서에 적혀진 내용과는 별개로 적용 시킬 수 있는 조항입니다. 임대인을 보호하기 위함도 있지만 동시에 임차인을 보호하는 역할도 하는 것이 바로 이 특약사항이고, 특약 한줄, 두줄로 희비가 엇갈리기도 하는 만큼 반드시 확인해주셔야 합니다.
가장 대표적인 특약사항은 바로 대출 부결 시 계약금 반환 사항입니다.
“임대인 혹은 임차 목적물의 하자로 인한 전세자금대출이 불가할 경우 본 계약을 무효로 하고 임대인은 이유를 불문하고 계약금을 임차인에게 반환하기로 한다”
위 특약사항은 꼭 반드시 기재해주셔야 나중에 문제가 생겼을 때 보호받을 수 있답니다.
추가적으로 계약금 5%를 지불하였다면 계약금 영수증을 중개사에게 요청하여 보관해주세요. 대출 심사 시에도 필요한 서류 중 하나입니다.
특약도 넣었고, 계약금도 지불하고 계약도 완료했다면 가장 먼저 할 일은 바로 확정일자 받기입니다.
확정일자란 본 계약을 올바르게 체결하였음을 법적으로 인정받는 부분인데요. 내가 이 집에 언제 입주할 것이라는 것을 공증받는 행위입니다. 계약서와 신분증을 들고 해당 건축물이 속한 동사무소나 주민센터에 방문하시면 쉽게 확정일자를 받을 수 있습니다.
대출 심사 기간은 얼마나?
계약서도 작성했고, 확정일자도 받았다면 이제 대출 심사만이 남았는데요. 일반적으로 은행재원 전세 대출을 신청하셨다면 짧게는 2주, 은행 지점에 따라 한달까지 소요되는 편이에요. 그렇기 때문에 문제가 발생할 수도 있다는 것을 감안하셔서 최소 한달의 기간을 잡고 이사날짜를 잡으셔야 문제가 터졌을 때 대응이 가능하겠죠?
오늘은 전세자금대출의 절차와 종류 그리고 방법에 대해 간단하게 소개해드렸습니다. 다음 편에서는 전세자금대출의 종류와 내용에 대해 조금 더 낱낱히 살펴보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 감사합니다:)